2026-09-28

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在2023年9月的两个交易日里，万科A股市连续涨停，A股房地产板块随之激增，三十多只个股齐齐上涨。与此同时，多家优质央企开始发债，债券利率悄然跌破2%的心理关口。即使是在过去因资金紧张而频频受挫的融创和金科，在近年来的债务重组和破产整顿中也有所进展。然而，尽管这些动向在资本市场上掀起了波澜，二手房中介的店铺依旧冷清，购房者谈及买房时依然流露出失落与无奈。

我开篇提到这一现象，正是因为它触及了未来四年房市走向的核心：资本市场的动向通常领先公众的直观感受。资金的回暖先于房屋销售的复苏，最后才会反映在价格体系的调整上。历史经验表明，这一逻辑在过去两轮房地产周期中一直保持不变。当下，许多人依旧将目光锁定在售楼处的虚无幻景，而聪明的投资者早已开始用实实在在的资本进行布局。

基于此，我想给大家带来一个心理准备：到2030年，中国房地产市场不会再迎来一次全面的“全国涨价潮”，相反，会出现一种深刻的结构性调整。一线城市的核心区域，有很大概率突破2021年的历史高点；而核心二线城市的核心地段也有望回升到接近以前的水平；对于大多数三四线城市而言，止跌企稳将成为主要目标；而那些缺乏产业支撑和人口流入的县城及偏远地区，恐怕永远无法再现往日的辉煌。这番言论或许听起来刺耳，但不直言不讳反而是对投资者的伤害。 谈球吧

支持我这一预测的，绝不是随意的直觉，而是五个基本变量在相同时间窗口内同时转向的结果。这五个核心变量包括政策、供给、信用、需求和预期，它们如同齿轮般互相咬合，向上共同运转。这样的情形在过去二十年的中国房地产市场中仅出现过两次：分别是在2008年底和2014年年末，这两次都标志着随后的市场行情回暖。如今，我们正经历着第三次相似的局面。

8月28日，国家住建部、央行、金融监管局、自然资源部和证监会等五大部门联合发布的重要文件，为房地产行业规则进行了全面重塑。该政策不仅允许现房销售、进一步明确了主办银行和项目公司的职责，更为根治“烂尾”工程作出了制度层面的创新。至今，多少家庭因交付风险而选择观望？而如果这一心结得以打破，刚需购房者将迎来入市的最后通道。按照当前的贷款条件，借款一百万与2021年的高点相比，月供可节省近千五百元，此种实惠对购房者而言是切实的利好。

从供给侧来看，当前的情况或许比大多数人想象的更为严峻。今年前八个月，全国房地产开发投资仅为近四万八千亿元，同比下降近20%；新开工面积则跌至不足三亿平方米，足足打了个七五折。另外，8月末的待售面积同比下降1.1%，连续六个月呈现负增长，其中住宅待售面积也是自2021年9月以来首次出现下滑。土地拍卖的成交额更是萎缩至2020年高峰的不到三成。这一切意味着，过去几年中新地的获取显著减少，房屋建设速率趋缓，老库存被逐步消耗。一旦供应真空形成，价格的走势不言而喻。 谈球吧

至于信用方面的恢复，之前已简要提及。在这里，我想强调优质房企发债利率跌破2%这一现象，它代表着金融体系对地产龙头公司的重新认可。当行业最悲观的预期得以扭转时，估值底线随之抬高。这与股市中的“戴维斯双击”效应如出一辙。

对于需求这一环节，我认为有必要更深入地分析。有人常常言之凿凿地说“中国人不再购房”，其实这种说法并不准确，恰当的表述应是“购房者不再盲目选择任何房源”。过去八个月，二手房的网签面积达到54.9亿平方米，同比增加了10.6%，其总规模首次超过新房交易。国家统计局甚至首次在发布会上公开二手房交易数据，这本身就是一种前所未有的政策承认，表明市场正从增量时代向存量时代转变。

特别是在改善型需求方面，更是潜力巨大。2000年之前建成的老房子在房地产存量中占比超过36%，也就是说，全国有三分之一以上的住宅建筑已是上个世纪的产物，居住条件诸多不足。随着“好房子”标准的逐步确立，这部分家庭的置换需求将被激活，成为未来五年内真正的需求引擎，其潜力远超刚需者的购买预期。 谈球吧

最后，关于预期的转变，一些市场机构在九月的问卷调查中发现，看涨楼市的受访者比例从去年年底的37%跃升至56%，这一变化反映了人们对于市场前景的信心在不断增强。曾经以价格换取数量的开发商，如今也已悄然开始试探新盘挂牌价的上涨。预期一旦产生变化，便会形成自我强化的循环，越是等待，价格越会飙升；待所有人反应过来时，最佳的入市时机或已流逝。随着五大基础变量的逐一浮现，我认为2026年秋天与2014年年末相比，将形成高度的镜像。

而此次与上一次的不同之处在于：政策基础更加牢固。现房销售减少了交房风险，主办银行严控资金流向，而项目公司则有效隔离了风险。因此，我判断，这轮周期的走势不会如前次那般狂热，但会比以往更为稳健，且市场的分化程度有可能被进一步放大。展望2030年，我将中国房价分为四个梯队。

第一梯队包括一线城市的核心区域：北京的东城区、西城区、海淀区以及朝阳区，上海的内环、深圳的南山、福田与前海，以及广州的天河与珠江新城。根据我的预估，从2025年底开始，这些地区的房价将有25%左右的修复空间。 谈球吧